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　　从南宁城市更新集团挂牌成立到梧州骑楼城的涅槃重生、从桂林海绵城市建设到玉林土地改革，广西正以制度创新破解“拆建留改”难题。

　　“五一”假期，梧州骑楼城人气旺，特色小吃、文创产品等琳琅满目，成为市民、游客夜游消费的重要场所。广西云-广西日报记者 梁乾胜 通讯员陈健锋 摄（资料图）

　　党的二十大报告要求，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。广西把城市更新作为重点工作，连续四年将实施城市更新行动写入自治区政府工作报告。

　　广西推动南宁等14个城市建立了城市更新工作组织机制，南宁市设立了城市更新基金，柳州、桂林、梧州等7个设区市出台了《城市更新实施办法》，河池、钦州等9个设区市编制了城市更新规划。自治区住房和城乡建设厅印发《广西城市更新试点实施方案》，积极探索城市更新“广西路径”。

　　南宁市成立广西首个城市更新集团，整合城投集团资源实施片区开发运营。通过设立城市更新基金撬动社会资本，创新“房票安置+以购代建”模式破解拆迁难题。截至2024年底，南宁19个城中村项目获803亿元专项授信。

　　2024年上半年，广西老旧小区改造新开工6.7万户、背街小巷续建完工1363条、既有住宅加装电梯156台，城市生活污水集中收集率达到63.5%，建设改造污水管网182公里，完成3段城市黑臭水体治理，92个2023年排水防涝国债支持项目全部开工。

　　2024年，广西大力推进城镇老旧小区改造工作，优先改造设施和服务等短板突出、居民改造意愿强烈的住宅小区。全年安排4.89亿元支持全区1366个老旧小区实施改造，惠及近14万户居民，不断提升居民的幸福感、获得感、安全感。落实棚户区改造重点转为城市危旧房改造的最新工作要求，支持全区约1.36万套C、D级危险住房实施改造，消除各类风险隐患，促进人居环境改善。开云kaiyun

　　梧州市地处粤港澳大湾区，通过城市更新努力构建“江一洲—湖一山一城”大山水格局，以及“绿地—水系—慢行系统”开敞空间格局；着力保护和打造“两江汇流、三山环峙、岭冲相间，城景交融”的中国历史文化名城，突出历史城区在历史文化保护利用的示范效应；形成以西江、桂江滨江景观带为核心的城市风貌体系，突出梧州的山水特色和历史文化特色。梧州市骑楼城改造采取“绣花式”更新，投入26亿元实施建筑加固、立面修缮与功能置换。通过保留560栋骑楼建筑肌理，植入六堡茶体验馆、粤剧艺术中心等业态，打造7公里文旅消费带。2025年春节假期期间，梧州接待游客达345.47万人次，同比增长23.9%，旅游消费总额达22.65亿元，同比增长23.7%。

　　近年来，玉林市对闲置低效用地开展“地毯式”摸排，推动土地资源利用从“增量依赖”向“存量挖潜”转变，把有限土地资源用在刀刃上。截至2024年底，仅北流市就摸排出低效工业用地632宗8800亩，已盘活土地246宗3789亩，厂房21万平方米，引进企业200多家，预计增加产值超35亿元，带动就业人数超1.8万人；玉林市博白县文地产业园曾经无人问津的土地、厂房里热闹起来，文地镇盘活近2万平方米闲置土地，成功引进3家产业链上下游电器企业，实现土地集约利用和产业集聚发展。

　　记者采访时了解到，在实际操作过程中，广西各地城市更新面临的问题也持续凸显。

　　首先是资金平衡困局。广西师范大学经济管理学院教授罗婧分析，从公开数据看，城市更新的资金来源对财政依赖度仍然偏高，主要来源于政策性贷款、专项债等方式，通过市场融资的占比偏低，社会资本参与度较少。下一阶段应大力推动政府投资作为项目引导资金，社会资本积极参与、民间资本持续跟进的模式。一方面可以解决资金不足的问题，另一方面能够形成联动能力，撬动民间资金走稳定回报的道路。

　　其次是利益协调仍需多方持续协商。记者在南宁、桂林、柳州等地采访中发现，城中村改造少则涉及7-9类权益主体，多则涉及将近20类权益主体，如何在兼顾各方利益的同时快速推进项目建设，成为各地的“必答题”。南宁市鸡村一组农民回建住宅及配套公益项目是南宁市首个新开工建设的城中村改造安置房项目，改造需协调大量原住户、租户、集体经济组织、以及三产租赁用地等等。这一项目计划建设配套住宅875套，预计居住人数2800人，是当地重要的民生工程。中铁二十局集团鸡村城中村改造项目副总工程师韦永明说：“地方党委政府全力协调，为整个项目顺利推进抢到了时间和进度。”

　　国家金融监管总局广西地方金融监管局玉林分局相关负责人表示，城市更新的重要支撑点是土地盘活，从目前掌握的情况来看，不少土地与项目存在产权和项目多次抵押，债务重组过程中千头万绪的情况，大大增加了城市更新底层资产的重组难度和协调难度。

　　三是产业导入面临着短期开发与长效运营的断层。桂林旅游学院教授付德申的追踪调研显示，各地城市更新项目对商业体的依赖、运营面临着不少问题。如来宾市的象州梦幻夜街区虽短期引爆客流，但一次消费额度有限，二次消费占比偏低；一些打着“古城”“古镇”“古民居”旗号的商铺和旅游景点由于业态同质化严重，难以吸纳来自更广阔区域的客流，仅靠当地方圆不到200公里范围内的有限客源，运营难以为继。

　　记者采访过程中，多位住建部门、城市平台公司、投融资领域工作人员认为，应从以下几个方面推动城市更新走高质量发展道路。

　　玉林市自然资源局局长刘家强介绍，北流市深入分析了工业用地低效利用或闲置的原因，在实践中逐步探索出分类施策的一整套方法：对“批而未建”的企业，引导其转让腾挪土地，满足新进优质企业的用地需求；对有意发展但实力不足的企业，指导在其低效闲置地块上建设标准厂房出租，或引进合作伙伴共同开发；对破产企业，结合招商引资鼓励新引进企业以拍卖等方式实现就地“换鸟”；对希望扩大生产且收购意愿较强的优势企业，鼓励和引导其对有闲置低效用地的企业实施兼并重组。

　　金融业内人士建议构建全周期资金保障体系。推行＂F+EPC+O模式，如可以试点推行＂基金投资+工程总承包+运营＂一体化招标，通过创新不动产信托基金（REITs)吸引社会资本进驻其中；将类似海绵城市设施更新运营、具有商业价值的街铺、商业体打包发行等方式，解决相关融资难题。此外可以设立城市更新保险基金。

　　南宁市重点项目办公室主任吴智认为，城市更新应更大程度充分利用大数据、人工智能等新技术、新科技、新突破。如打造智慧更新管理平台，开云kaiyun建立城市更新数字孪生系统，集成多部门的数据图层。开发相关数据窗口，实现拆迁签约、工程进度、投诉建议全流程可视化；应用区块链技术进行安置房票流通管理等，将项目运行过程公开公平公正全面呈现，赢得人民群众的广泛支持。

　　构建“4.0版产城融合生态”。制定城市更新产业负面清单与引导目录开云kaiyun，将符合要求的产业、企业纳入其中。在区域中心城市推动“前店后厂”复合空间，打造智造工坊+体验展厅模式。探索编制市县一级城市更新条例，跨部门组建与城市更新密切相关的专业服务团队，持续突破城市更新面临的部门障碍和壁垒。